1. Новая география инвестиционных порогов Golden Visa
Греческий парламент окончательно утвердил двухуровневую систему инвестиций в недвижимость для получения вида на жительство (Golden Visa). Реформа направлена на сдерживание взрывного роста цен на жилье для местных жителей при сохранении притока иностранного капитала.
- Зона А (порог 800 000 евро): весь столичный регион Аттика (включая Афины и Пирей), Салоники, Миконос, Санторини и все острова с населением более 3 100 человек (Крит, Родос, Корфу, Лесбос и др.). Инвестиция должна осуществляться в один единственный объект недвижимости площадью не менее 120 кв. м.
- Зона Б (порог 400 000 евро): остальные материковые регионы Греции и малые острова.
- Специальное исключение (250 000 евро): порог сохраняется только для двух узких категорий — конверсия промышленных/коммерческих зданий в жилые (Industrial-to-Residential) и полная реставрация охраняемых памятников архитектуры (Listed Buildings).
2. Запрет на краткосрочную аренду (Airbnb) для инвесторских объектов
Ключевое нововведение законодательства: объекты, приобретенные в рамках программы Golden Visa по новым правилам, запрещено сдавать в краткосрочную аренду через платформы типа Airbnb или Booking.com. Разрешена исключительно долгосрочная аренда.
За нарушение этого требования закон предусматривает отзыв вида на жительство и административный штраф в размере 50 000 евро. Это решение кардинально меняет экономическую модель для иностранных инвесторов: доходность теперь рассчитывается исходя из ставок долгосрочной аренды (3.5–5% годовых против прежних 7–9% на краткосроке).
3. Налог на недвижимость ENFIA: шкала и льготы
Единый налог на недвижимое имущество (ENFIA) в 2026 году сохраняет дифференцированную структуру. Основная ставка зависит от кадастровой стоимости зоны (Τιμή Ζώνης), возраста здания и коэффициента этажности.
- Скидка 10% на ENFIA: предоставляется владельцам жилья, которое полностью застраховано от стихийных бедствий (землетрясения, пожары, наводнения) на сумму не менее 900 евро за кв. метр.
- Скидки по доходам: скидка 50% или полное освобождение предоставляются семьям с низким налогооблагаемым доходом или тремя и более детьми при соблюдении лимитов площади.
4. Рекомендации для экспатов и инвесторов
Юристы рекомендуют проводить предварительный юридический и технический аудит объекта через Электронный паспорт здания (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου). Без этого документа невозможно совершить ни одну нотариальную сделку в Греции.